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这是管南置业顾问最不想让你知道的秘密!看完省10万

作者:米宅

因为工作的原因,曾在管城南三环中州大道附近住了近两年。环境脏乱,道路驳杂,没有地铁,渣土车飞驰,就是我对管南的全部印象。


也正因此,直到结束供职之时我都未曾踏入管南的任一楼盘。


这样一个板块,在疫情利空因素下,却因销量占比和坚挺的价格出圈。


好奇心害不死猫,却能挑战猫的骄傲。


我硬着头皮走进管南的项目,竟发现曾经我爱答不理的管南,如今我竟高攀不起?


这样的情况下,后浪们该不该上车?上哪辆车?


这篇文章告诉你。


1

重识管南:

一路高走,是何光环?


去年这个时间,我还在前东家,那时公司拿出三环最后几套现房尾盘做“内部福利”:


顶底楼层,一口价一万三四,带装修。


当时的我嗤之以鼻:


管南3.5环+顶底,渣环境,一万三四,何德何能?


虽然2019年入市的富田、融创一路用房价把我的脸打得生疼,但管南的坚挺和上涨,绝不是几个营销操盘手用一些小伎俩能够做到的。


以刚需大本营著称的管南,在以刚需为主要市场的郑州,它前期的成功源于自带的主角的光环——


区位优势

价格优势

需求人群


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1、先来看区位。

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以郑州东站为中心,管南3.5环的几个项目刚好落在东站的10公里辐射范围边缘。


从这个片区目前最边缘的项目正商生态城到CBD不堵车的情况下,只需要20分钟。


再来对比曾经的主要竞争对手惠济核心区:


以惠济万达为例,到CBD直线距离13公里,到东站17公里。


可以说,这样的区位,加上已经通车的2号线和即将通车的4号线直达CBD和北龙湖,面对那些数着地铁站点买房的刚需群体,其他同价位板块虽然心有不甘,却只能俯首称臣。


2、再来看价格。

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目前管南四环内的项目在一路高歌中已经飙至14800左右,个别项目好位置甚至逼近15500,虽说不比两年前一万三四的均价来的香,但确实是东站10公里圈中的性价比之王。


而在我看来能拿出来拼一拼刺刀的象湖白沙,目前也确实没什么拿得出手的项目,未来肯定有,但刚需不必等,六个钱包要利息的。


3、需求人群


郑州市场是刚需的市场,这句话说得一点不虚。


根据百度指数统计,4月份搜索“郑州楼盘”“郑州房价”关键字的人群中,年龄分布主要集中在20至29岁,性别以男性居多,约65%。


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数据源于百度指数


借用日本的一个词来形容这群人— 社畜,起早贪黑,拿着白菜价,操着造火箭的心。“多睡十分钟,少掏一分钱”,成了这些人买房时不得不考虑的两点。


刚刚好,管南就凭借着区位和价差优势把外溢人口源源不断地吸引进来。


强势供能的需求侧持续撑起了管南坚挺的卖方市场。


2

局势逆转,买方市场可期


分析到这里,真是应了富田城置业顾问反复劝我的那句:


姐,等地铁开了再上车可就晚了,价格只会越来越高!


首先,我不是姐。


其次,无论是区位、价格还是需求,都是买方信息,开发商们拿着这些你最关注的要求来制造紧张气氛向你逼定。


但这人生大事,当然要知己知彼,才能百战不殆。


所以,冲动之前,也要分析分析管南的神坛还能维持多久,更何况还有惠济这个先例,多吃一个瓜少吃一个亏。


看卖方信息,主要是两个目的:


1、不买亏

2、后期保值,升值


要评估这两项,就必然要了解区域内的土地供应量。


从土地来看,三年内管城区的供应量稳居郑州各区榜首。


这就该给所有关注管南的购房者敲一个警钟:


从2018年延续至2019年的供不应求和饥饿营销成就了富田城14600入市开盘即清的盛况,但随着大量的土地入市和开发,管南的货值在2019的尾声中激增,一曰融创,二曰正商,一个造势,一个造城。


结果就是,你不得不承认,管南的横盘期已经到来。


不信,看房价。


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实际上2019年下半年,就已经有营销黑洞鬼才看清了局面,还整出了一场黑天鹅事件,协同郭姓女子不仅赚足了眼球,还搅了这一池春水,不管购房者是否当局者迷,管南的操盘者们开始谨慎行之,温水煮青蛙的横盘是他们最习惯的姿势。


“所以你看,管南并没有降价。”


不不不,均价的障眼法就是“均”。


这么大的货值,开发商等不了,时不时丢个“漏”出来,


例如,永威城6期对外释放涨至16000+,实际呢,各项优惠算上不到15000;


以及最让人惊掉下巴的绿地花语城,首付分期5年10次!


不说这分期政策中的风险和水分,但能打出这样的玩法,开发商是真急了。


在横盘中,我们嗅到了管南的降价气息,局势开始逆转,卖方市场再逐渐转变为买方市场。


3

看清局势,伺机入手


看清了管南的优势和局势,再加上商都新区高规格规划、小李庄火车站落定以及东南联动发展的锦上添花,在城市东边上班的刚需购房者上车管南并无问题,但是在具体项目的落定上,以区位来看,有三个梯队选择:


第一梯队,三环内:鑫苑国际新城,目前只有标间小户型在售,没有投资需求的不建议考虑;


第二梯队,南三环到四环之间:绿都、永威、融创、九鼎公馆;


第三梯队,四环外:九鼎华府、绿地、正商。


1)看重短期内成熟配套的关注绿都澜湾和富田城九鼎公馆。


主要看两点:


1、地铁


绿都澜湾依托地铁2号线站马屯站,目前尾盘在售的四期和七期实际上距离地铁站较远,四期约1公里,七期约700米,但物业配有接驳车。


富田九鼎公馆主要依托地铁4号线姚庄站、郎庄站,目前在售三号院,不出地面地铁入户是一大利好。后期四号院、五号院靠近郎庄站,但无地铁入户设计。


2、学校


绿都澜湾项目内创新街小学已开始招生运营,郑州八中目前已在建,对于教育资源匮乏的管城区来说,九鼎入市前,澜湾就是这片区域的大哥。


九鼎公馆引进的东关小学,在管城区以艺术教学著称,也为重视教育配套的购房者来说带来了更多选择,但目前九鼎公馆的初中尚未确定。


目前绿都周边配套已经基本落地,九鼎公馆存在产业园搬迁问题可能还需要一定时间,结合价格因素综合考虑。


2)看重增值的可以关注富田城九鼎华府和融创城。


这两个项目的优势很明显,同区位下价格较低。


九鼎华府均价12000,对价格敏感的可以去售楼部关注一下一口价房源;另外项目位置临近四环,驾车去东区、滨河、小李庄火车站都非常方便。


这是管南置业顾问最不想让你知道的秘密!看完省10万



融创城均价13500,前期*修房源目前也有尾盘销售,价格远低于相似区位、配套条件的永威城。


但这两个项目的赌性也同样非常明显:


九鼎华府目前暂无落定的地铁规划,但由于靠近小李庄火车站,作为未来郑州客运运输主力,公共交通的覆盖是必须条件。我们在《郑州市管城回族区十八里河镇、南曹乡总体规划(2014—2030年)》中也看到了沿豫一路预留的地铁规划,但有一定风险。


融创城缺乏地铁规划,且项目靠近郑西铁路和京广线,难免存在噪音问题。以及饱受争议的垃圾分拣站,居住环境方面有待进一步考证。


4

结论


1、管南片区吸引刚需购房者的优势非常明显:区位+价低,即使是目前经历一波上涨之后,在距离城市经济核心区同距离区位中,价格优势也十分突出。


2、管南市场未来可能存在的短板也非常明显:供不应求的时代已褪去,管南三年内土地供应量非常大,且造城势头明显,供大于求时竞争激烈可能导致资产贬值,惠济已有先例建议参考。


3、刚需购房者既要然关注价格,就更要关注市场供应量,供求关系决定价格,价格决定价值。


4、关注价格之余选择配套,管南片区目前已落地配套较为匮乏,看得见的只有地铁2号线和4号线,以及创新街小学、东关小学、郑州八中。其他的都要赌,赌时间,赌质量。


5、最后,买小不买大,置换易出手。


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